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El significado de «Afección fiscal»

¿Qué significa “afección fiscal”?

Cuando usted va a comprar un piso debe solicitar una nota simple informativa al Registro de la Propiedad. Al revisarla, observa que aparece una anotación según la cual existe una afección fiscal.

La afección fiscal una nota marginal, es decir, un asiento que se practica al margen de una inscripción o anotación, que vincula la finca de que se trate a la posible liquidación complementaria del Impuesto que grava el derecho que se registra.

¿Cómo debe actuar en estos casos?

Usted está muy interesado en adquirir esa vivienda, por lo que ha solicitado una nota simple al Registro de la Propiedad, para saber si tiene cargas de las que el vendedor no le ha informado. Pues bien, tras recibir la nota simple, ha comprobado que en ésta aparece la siguiente mención: “Afección durante el plazo de cinco años, por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, según nota de fecha (…)”.

¿Significa esto que hay una carga con la que no contaba? ¿Cómo debe actuar en un caso así?

Habitual. Esta mención es muy habitual y se conoce como nota marginal de afección fiscal. El registrador la incorpora cada vez que se transmite un inmueble y dicha operación está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Tenga en cuenta que, según la ley, los nuevos propietarios responden subsidiariamente (con el inmueble), durante cinco años, del pago de los impuestos que hayan gravado las transmisiones anteriores.

¡Atención! La nota marginal, por lo tanto, “avisa” a los futuros compradores de esta responsabilidad.

Ejemplo. El anterior propietario recibió la vivienda en herencia de su padre, y presentó una autoliquidación por el ISD en la que ingresó menos cantidad de la que correspondía.

¡Atención! Si Hacienda emite una liquidación paralela pero el anterior propietario no la paga, exigirá el pago al nuevo propietario (usted en este caso). En caso de que usted tampoco satisfaga esta liquidación, la Administración podrá embargar la vivienda y subastarla para recuperar las cantidades no ingresadas por el anterior propietario.

¿Cómo actuar?

Procedimiento. De este modo, si cuando obtiene información del Registro aparece una de estas notas marginales de afección fiscal, actúe de la siguiente forma:

• Si la nota ya está caducada (han transcurrido más de cinco años), no se preocupe: Hacienda ya no puede exigirle nada.
• Sin embargo, si la nota todavía está vigente, exija al vendedor que le facilite una copia de la autoliquidación del ITP o del ISD presentada cuando adquirió la vivivienda, y verifique que los importes satisfechos en su día son correctos.

Protéjase de las afecciones fiscales

Si a la vista de la información recibida del vendedor tiene dudas fundadas sobre la corrección del impuesto que éste hizo efectivo, acuerde con él que le retendrá una parte del precio de venta hasta que caduque la nota marginal de afección fiscal, o bien pídale que le ofrezca un aval bancario por ese mismo importe. Apunte. De esta forma, usted estará protegido de una eventual reclamación por parte de Hacienda.

Y si le llegan a reclamar… Si Hacienda le llega a reclamar algún pago, tenga en cuenta:

• El plazo de cinco años indicado en la nota marginal no se interrumpe por el hecho de que Hacienda envíe la liquidación paralela al antiguo propietario. ¡Atención! Aunque el plazo de revisión fiscal esté interrumpido para el anterior propietario, si el procedimiento contra usted se inicia pasados los cinco años, ya no podrán reclamarle nada.
• No tendrá que pagar intereses ni posibles sanciones no satisfechas por el antiguo propietario. La ley sólo le obliga a responder por el principal de los impuestos no satisfechos.

Si la nota fue inscrita hace más de cinco años, no se preocupe, pues ya ha caducado. Sin embargo, si todavía está vigente, solicite al vendedor copia del impuesto satisfecho cuando adquirió la vivienda y compruebe si lo liquidó correctamente.